Новости

1 2 3 4 5

Все об оценке недвижимости. Рынок оценки в Республике Беларусь

В Беларуси на рынке оценки недвижимости работают около 200 юрлиц и индивидуальных предпринимателей, а свидетельства об аттестации имеют около 700 специалистов. К их услугам прибегают, когда нужно продать или передать в залог здания и сооружения. Стоимость услуг по оценке составляет от 167 рублей за «однушку» до 7000 за логистический центр. «РСГ» узнала, как работает рынок оценочных услуг.

Кто работает?

Оценка недвижимости – одно из «массовых» направлений в оказании услуг по оценке. По словам экспертов, чаще всего объектами оценки выступает коммерческая недвижимость. Это административные комплексы, логистические центры, а также промышленные объекты — части промышленных предприятий, производственные и складские корпуса. С развитием ипотечного кредитования увеличилась доля оценки жилья для физических лиц.

— Сегодня на рынке оценки недвижимости работает около двухсот игроков, — рассказывает заместитель генерального директора
РУП «Институт недвижимости и оценки» Дмитрий КОРСУНСКИЙ. — Всего же аттестованных оценщиков примерно 700 человек. Около 80% из них имеют свидетельства об аттестации на право проведения оценки недвижимости. Для сравнения, в соседней Украине среда более конкурентная. На почти 45 млн. населения приходится 6 тыс. оценщиков.

Эксперт обращает внимание, что не все из 700 аттестованных оценщиков работают с недвижимостью. Не смотря на то, что примерно 80% из них имеют сертификат для оценки недвижимости, для некоторых он становится лишь необходимой ступенькой к выполнению работ более высокого уровня — оценке бизнеса.

Участников рынка можно сегментировать по нескольким показателям. Выделяются крупные игроки, например, группа компаний «Институт недвижимости и оценки»,  компании, учрежденные БелТТП, система Агентств по государственной регистрации и земельному кадастру, группа компаний «ИПМ-консалт», ООО «Центр оценки» и т.д.  Они, как правило, вместе с центральным офисом в Минске имеют филиальную сеть или возможность выехать в другой регион. Другие компании располагаются в одном регионе и там же оказывают услугу. На рынке также присутствуют индивидуальные предприниматели.

Что оценивают?

— До 2015 года оценка выполнялась в основном для залога, — продолжает специалист. — Это был большой рынок, на котором работало очень много исполнителей. Затем произошел очередной виток девальвации. У тех заказчиков, которые передавали недвижимость в ипотеку, уменьшились возможности финансирования собственных проектов, снизился денежный поток от основной деятельности, а банки стали более разборчивыми в выборе предметов залога. Но вместе с тем открылся рынок оценки для целей реализации имущества должников. Субъекты хозяйствования стали более активно взыскивать задолженность через суды, увеличилось количество банкротств, возник повышенный спрос на оценку имущества должников. Многие исполнители, в том числе и Институт недвижимости и оценки, нашли себя в этом направлении. Здесь заказчиками в основном выступают антикризисные управляющие. Большой массив недвижимости и оборудования идет через отделы принудительного исполнения. Когда судебный исполнитель производит арест, изъятое имущество направляется на оценку и реализацию.

Физические лица в основном заказывают оценку для нужд ипотечного кредитования. Снижение процентных ставок  вызвало повышенный спрос на жилищные кредиты, обеспечением которых стали выступать приобретаемые квартиры. Между физлицами также возникают споры, которые рассматриваются в судах: это раздел имущества или наследство.

Определенную долю занимает оценка в связи с изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости для строительства дорожной инфраструктуры, городских сетей, либо иных объектов с учетом изменившейся концепции развития городской территории.

Если посмотреть на перечень оказываемых услуг, то мы найдем компании, ведущие монобизнес, например, занимающиеся только оценкой недвижимости либо движимого имущества. Другие организации специализируются на оценке всего имущества: недвижимости, в том числе земельных участков, оборудования, бизнеса, объектов интеллектуальной собственности. Некоторые компании ввиду узости рынка оценки стали развивать смежные направления — аукционная деятельность, вопросы антикризисного управления, судебная экспертиза и прочие.

Аппетиты уменьшились

Дмитрий Корсунский отмечает, что на рынок оценочных услуг серьезно повлияли кризисные процессы 2015-2016 гг. Три года назад экономика страны пережила очередной виток девальвации, что сказалось на заказчиках и исполнителях оценки.

— Адаптация к новым реалиям проходила тяжело, — продолжает эксперт. — Рынок потерял часть оценщиков. Люди, приходящие в оценку, это специалисты, имеющие высшее образование — юридическое, экономическое или техническое, часть из них имеет опыт работы, не связанный с оценкой. Снижение зарплаты толкнуло их на переход в другие сферы. Многие, например, нашли себя в IT, банковском секторе. Часть компаний стала искать смежные направления, часть организаций закрылась. Но это нормальные рыночные процессы. Основные же игроки кризис пережили.

По его словам, падение объема заказов в этот период толкнуло многие организации к снижению цены на свои услуги. Нужно было сохранить персонал и привлечь оставшихся клиентов. Если некоторые компании снижали цену за счет качественных факторов — меняли технологию оценки, делая ее более совершенной, автоматизировали часть процессов, развивали филиальную сеть, чтобы выйти в регионы, то другие использовали демпинг.

Однако длительный период низких цен не позволил поддерживать приемлемый уровень зарплаты квалифицированных специалистов. В итоге они уходили из отрасли, а их места занимали малоопытные, низкоквалифицированные оценщики. Заказчики, в свою очередь, привыкнув к невысоким ценам, не считали необходимым переплачивать за опыт и квалификацию исполнителя, однако требовали прежнего качества и индивидуального подхода.

— Сегодня экономика страны демонстрирует рост и цены на услуги начинают подниматься, — замечает Дмитрий Корсунский. —  Демпинга стало меньше. Наши потенциальные клиенты начинают с большим оптимизмом смотреть в будущее, у них появляется желание развиваться. Сегодня я бы охарактеризовал этот рынок как некий вариант стабилизации с позитивным прогнозом на ближайшие три года. Это подтверждают также прогнозы Правительства и международных агентств. Многие исполнители оценки пришли к пониманию, что развитие профессии требует развития специалистов, труд которых нужно хорошо оплачивать, а также обучать их.

Что почем?

— Если посмотреть на цифры, то мы до сих пор не достигли показателей докризисного 2014 года по стоимости за один условный объект. В долларовом выражении цены сейчас ниже. Вместе с тем значительно увеличилось количество договоров. Так оставшиеся на рынке компании адаптировались к новым условиям ведения бизнеса, которые диктует рынок.

   Стоимость оценки конкретного объекта недвижимости зависит, прежде всего, от двух условий — его сложности (оценить квартиру, как правило, проще, чем здание заводского цеха) и месторасположения (если он не в городе, то выйдет дороже, т.к. каждый объект необходимо осмотреть). Ассоциация оценочных организаций совместно с БНТУ не так давно реализовала проект по анализу норм времени у различных оценочных организаций на оценку различных объектов оценки. На сайте ассоциации есть онлайн калькулятор, где по определенным параметрам можно узнать стоимость услуги по оценке типового объекта. Так, судя по калькулятору, оценить однокомнатную квартиру в Минске обойдется примерно в 167 р. Наш собеседник подчеркивает, что такая цифра весьма близка к реальной. Однако в конкретном случае она может несколько отличаться в большую или меньшую сторону.

— Более дорогими и сложными в оценке будут промышленные здания с различной начинкой, начиная от воздухообеспечения и заканчивая системами подъема грузов, — рассказывает Дмитрий Корсунский. — В среднем клиент заплатит за такую оценку 400-600 руб. Особой квалификации требует оценка объектов незавершенного строительства. Оценка типового незавершенного объекта может стоить 1000-1500 р. Дороже обойдется оценка гостиничных комплексов и логистических центров. Цена может доходить до 5-7 тыс. руб.

Что касается сроков, то чтобы оценить несложный объект часто вполне достаточно одного дня:  утром эксперт выезжает на осмотр, а к вечеру уже готов отчет. Оценка более сложных объектов может занять от нескольких недель до одного месяца.

—  Сейчас  много заказчиков перешли на тендер как вид выбора поставщика услуги. Хотя сам вид оценочной деятельности не подпадает под необходимость проведения процедуры закупки. Заказчик пытается сэкономить, и очень жаль, что самым главным условием в тендере выступает цена. Немногие придают значение опыту оценочной компании.

Как оспорить результат оценки?

Откровенно говоря, с результатами оценки эксперта в полной мере не могут быть согласны обе стороны — покупатель и продавец. Это вполне естественно: продавец видит много плюсов в своем имуществе, часто их переоценивает, а покупатель всегда стремится сэкономить. Роль независимого эксперта — сформировать «справедливую» стоимость, которая бы отвечала рынку, где на любой товар существует диапазон цен, формируемый на основе объективных параметров.

Дмитрий Корсунский признается: в его практике и практике коллег бывают ситуации, когда заказчик не согласен с выводами эксперта. Он приводит определенные доводы, иногда в процессе диалога действительно появляются весомые аргументы, которые изначально не были учтены оценщиком. В оценочном законодательстве присутствуют нормы, позволяющие внести изменения в результат оценки имущества, если на то имеются причины.

— Результаты оценки можно попробовать оспорить, — подчеркивает специалист. — Развитие ситуации может идти по нескольким направлениям. Если заказчик принципиально не согласен, и оценщику не удалось его убедить, то первый имеет право обратиться в экспертную организацию. Их перечень представлен на сайте Госкомимущества. Своими выводами экспертиза либо подтверждает выводы оценщика, либо оценка направляется на корректировку. В крайнем случае не согласный с результатами оценки может обратиться в суд для разрешения спора. Вместе с тем ничто не мешает заказать альтернативную оценку в другой организации и в процессе диалога с первым специалистом апеллировать к новой оценке. Однако, по моему мнению, такой вариант, как правило, не имеет особого смысла. Самым распространенным вариантом проверки правильности выводов оценщика является проведение экспертизы достоверности оценки.

Как выбрать оценщика?

— В первую очередь нужно определиться с целью, для чего вам нужна оценка: передача в залог, реализация на аукционе или продажа прямому покупателю, ведь для определенных категорий имущества законодатель не предусматривает обязательность проведения независимой оценки. Затем следует приступать к выбору оценочной организации. Можно заключить договор напрямую или выбрать на основе конкурса. Но мы всегда ратуем за то, чтобы заказчики задумывались об опыте организации, ее деловой репутации, — резюмировал Дмитрий Корсунский.

 

Алексей КОНОПЛЁВ

Источник: https://stroimedia.by/все-об-оценке-недвижимости/