Анализ коммерческой недвижимости Минска по состоянию на 1 августа 2015 года

 

В портфеле любого инвестора недвижимость занимает важное место. Естественно, мы говорим о коммерческом сегменте рынка: офисных и торговых помещениях. Многие белорусские и российские бизнесмены достаточно продолжительный период активно вкладывали в минские объекты офисной и торговой недвижимости. Но что происходит на этом рынке сегодня, и насколько выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость в условиях падающего рынка?

На эту тему мы побеседовали с Андреем Чернышевым, заместителем руководителя отдела консалтинга и аналитики "Твоя столица. Управление проектами". Он рассказал нам, почему выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость именно сейчас, и будут ли пользоваться спросом те объекты, которые строятся или будут возводиться в ближайшие пять лет.

До конца 2015 года в Минске планируют открыть 10 торговых центров с пятью гипермаркетами. Сегодня общая торговая площадь Минска превысила 900 тыс. кв.м, увеличившись вдвое за последние 5 лет.

Предполагается, что за счет нового строительства до 2020 года торговая сеть столицы прирастет еще на 1 млн кв.м. Но целесообразно ли создание такого количества торговых площадей, будет ли на них спрос и заинтересуют ли они инвесторов?

Торговые помещения: предложение превышает спрос, высокая вакантность

Основной объем спроса на рынке современной торговой недвижимости формируется помещениями площадью до 100 кв.м, которые приобретаются как для ведения собственного торгового бизнеса, так и с целью инвестирования и последующей сдачи в аренду.

Арендаторам сейчас есть из чего выбрать: дефицита качественных торговых площадей уже давно нет. Объем предложения продолжает расти, и на рынке уже отчетливо ощущается нехватка качественных международных торговых операторов.

— Несмотря на существенное снижение арендных ставок, спрос продолжает оставаться низким. Он просто не успевает за ростом предложения — ожидаемый объем ввода торговых центров формата fashion до конца 2015 г. составляет еще порядка 114 тыс. кв.м торговой площади, что составляет практически +30% к существующему объему. Снижение оборотов торговли, снижение посещаемости ТЦ вследствие постоянного роста цен и снижения покупательской способности населения, а также риски, связанные с нестабильностью обменного курса валют, вынуждают крупных сетевых операторов приостанавливать свои планы по развитию, — объясняет Андрей Чернышев.

Эксперт рассказал, что выходящие на рынок торговые объекты, еще не сформировавшие свои потоки посетителей, вынуждены мириться с высоким уровнем вакантности и привлекать арендаторов в первую очередь за счет более низкой стоимости аренды. Однако из этого правила есть и исключения: те объекты, для которых изначально была разработана грамотная концепция, выступают на рынке "законодателями моды" и трудностей с заполнением не испытают. По мнению Андрея Чернышева, именно такие объекты и будут развиваться в среднесрочной перспективе. При этом важно не просто взять апробированную и хорошо себя зарекомендовавшую в западных странах концепцию, а создать свою, максимально адаптированную под условия Беларуси. А для тех объектов, которые испытывают трудности с привлечением арендаторов (торговых операторов), выход может быть найден в привлечении управляющей компании.

— Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи, для торговых помещений на вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но все же решающим фактором, напрямую влияющим на ценообразование и определяющим прибыльность торгового объекта, является его месторасположение.

Торговые помещения, выставляемые собственниками на продажу по объективным ценам, долго на рынке не задерживаются. Остаются лишь те, которые были оценены собственниками с завышением цены.

Говорить о какой-то средней цене по рынку не представляется возможным из-за различий в характеристиках помещений. Но если рассматривать только качественные торговые помещения вне торговых центров (расположенные на достаточно оживленных улицах, не требующие дорогостоящего ремонта и т.п.), предназначенные для реализации непродовольственной группы товаров, то будущему покупателю необходимо рассчитывать, что их средняя стоимость будет начинаться от 2 300 USD/кв.м с НДС.

В текущей ситуации, когда предложение превышает спрос, продавцы вынуждены предоставлять существенный дисконт "реальным" покупателям — скидку по факту совершения сделки. Если ранее величина дисконта в зависимости от площади помещения составляла до 8%-10% цены предложения, то сейчас может доходить до 15%-18%.

Рост величины дисконта при сохранении цен предложения на прежнем уровне — это та ступень развития ценообразования на рынке, когда необходимость снижения цен уже назрела, но собственники еще не готовы открыто с ней согласиться. Эту степень развития можно назвать переходной — после нее идет снижение не только цен сделок, но и цен предложения.

Офисные объекты: рост предложения и смещение спроса в сторону аренды

По словам Андрея Чернышева, с начала 2015 года объем рынка по сравнению с аналогичным периодом 2014 года увеличился на 18% (до 756 тыс. кв.м). Бизнес переориентировался на рынок аренды вследствие нежелания "замораживать" деньги, покупая офисы в собственность.

— Сейчас активно практикуется механизм поэтапного формирования арендной ставки. То есть в первый год аренды — €14 за один кв.м, во второй год уже €15. В ситуации увеличения конкуренции использование данного механизма позволяет привлечь арендаторов за счет своего рода "скидки" на первый год аренды. Этот механизм уже успешно применяется во многих крупных объектах, в частности при сдаче в аренду офисных помещении в ТРЦ "Галилео", БЦ SilverTower и др.

Эксперт отмечает, что сейчас на рынке коммерческой недвижимости наблюдается снижение популярности офисов класса "С" из-за того, что офисы класса "В" становятся более доступными. Так как времена дефицита качественных офисных площадей прошли, арендаторы обращают внимание не только на цену кв.м, но и на качество, функциональность офиса.

— Выходящие на рынок новые объекты класса "С" становятся все более функциональными, стараясь как можно ближе приблизиться к самому популярному на рынке классу "В". Но собственникам отдельных помещений не стоит рассчитывать на то, что сделав свое помещение гораздо лучшим, они смогут рассчитывать на более высокую арендную ставку.  За "люксовые" улучшения в офисах класса "С" арендаторы не готовы доплачивать. И поэтому арендная ставка не должна значительно превышать средний уровень ставок на объекты соответствующего класса.

Также Андрей Чернышев рассказал, что как в 2014 году, так и в 2015-м наблюдается стабильный спрос на офисы класса "А".

Динамика цен и ставок:

  

Инвестиции на падающем рынке: выгодно или нет?

— Большинство людей считают, что ценовое "проседание" рынка является негативным фактором, но на самом деле это не так. Опытные люди понимают, что в жизни все циклично — за падением обязательно следует подъем, а за ним – снова снижение. Приобретая недвижимость практически у ценового "дна", инвестор имеет возможность купить ликвидные объекты по низким ценам. Последующий рост увеличит прибыль.

Эксперт заметил, что речь идет не о схеме розничной торговли "купил дешево — продал дорого". С инвестициями это не работает. Нужно приобретать не самый дешевый объект, а самый ликвидный. Именно ликвидный объект обеспечит инвестору стабильный и достаточно высокий доход.

—В настоящее время реально достижимый уровень доходности при покупке недвижимости для ее последующей сдачи в аренду составляет порядка 12%, что в 2 раза превышает банковскую процентную ставку по депозитам в иностранной валюте.

Источник: realt.by