Особенности оценки долей в праве собственности на объекты недвижимости

Особенности оценки долей в праве собственности на объекты недвижимости

Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника. Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду. Впрочем, доля может быть и реальной. Реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

На формирование стоимости влияют разные факторы. Просто разделить рыночную цену на количество владельцев — неправильно. Нужно учитывать, что в большинстве случаев продажа квартиры целиком гораздо выгоднее для всех участников сделки, чем продажа ее части.

В том случае, если продаётся только доля квартиры, её рыночная стоимость обычно меньше, чем арифметическая часть от рыночной стоимости квартиры. Это связано с несколькими факторами:

1. При покупке доли в квартире покупатель приобретает определенные трудности при определении порядка пользования квартирой. Зачастую вопрос определения порядка пользования выносится на рассмотрение в судебные органы.
2. При покупке доли в квартире покупатель заведомо соглашается на то, что будет проживать в одной квартире с посторонними людьми, которые часто не питают к покупателю положительных эмоций. Покупатель просто покупает долю в квартире и своё право пользования ему предстоит ещё определить либо договоренностью с совладельцами, либо через суд.
3. Самый железный фактор – определяющий более низкую стоимость доли относительно арифметической – это сложившийся и устоявшийся рынок стоимости долей. При анализе данных по купле продажи долей мы наблюдаем значительное снижение стоимости доли относительно арифметической части.

Как же рассчитать стоимость доли в квартире? Наиболее правильная формула будет выглядеть следующим образом:

РСдоли=РС квартиры*Р доли*(1-К),

где РСдоли – рыночная стоимость доли в квартире,

РС квартиры – рыночная стоимость квартиры, в которой оценивается доля,

Р доли – размер доли,

К- коэффициент корректировки стоимости доли в имущественном праве.

Размер коэффициента К оценщики определяют расчетным путём.

Размер корректирующего коэффициента стоимости доли в имущественном праве при оценке доли в квартире зависит от нескольких факторов:

1. Размер доли,
2. Количество комнат в квартире, в которой оценивается доля,
3. Юридическая возможность определения порядка пользования комнатой и т.п.

Размер коэффициента обычно определяется в интервале от 10 до 50%. Хотя в практике оценки мы встречали коэффициенты, выходящие за указанный интервал.

Расчет коэффициента при оценке доли в квартире – трудоемкий процесс. В то же время используя метод парных продаж (из предложений о продаже долей в квартирах и целых квартир, представленных на рынке по состоянию на дату оценки, выбираются пары квартир, которые имеют одинаковые потребительские свойства, а существенно различаются лишь тем, что в одном случае продается вся квартира, а в другом случае – доля в квартире) и верно определяя ценообразующие факторы вы сможете произвести расчет самостоятельно.

Также можно сразу на первом этапе отобрать объекты-аналоги по текущим предложениям о продажах долей в имущественном праве либо по сделкам долей в.

В любом случае, если вам требуется отчет о независимой оценке об оценке рыночной стоимости доли в квартире – обращайтесь в наш Институт.