Особенности реализации имущества различной формы собственности
Прежде, чем перейти к особенностям реализации имущества различной формы собственности в Республике Беларусь, следует определиться – какие виды собственности на сегодняшний день существуют в правовом поле.
Статья 13 Конституции Республики Беларусь и п.1 ст.213 Гражданского кодекса РБ предусматривают, что «собственность может быть государственной и частной». Государственная и частная формы собственности, в свою очередь, делятся в зависимости от субъектов права собственности:
- государственная выступает в виде республиканской собственности (собственность Республики Беларусь) и коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц). При этом, коммунальная собственность не является одновременно республиканской. Имущество как республиканской собственности, так и коммунальной, закреплено за предприятиями и учреждениями в соответствии с актами законодательства;
- частная собственность делится в зависимости от субъектов этой собственности на частную собственность физических лиц и частную собственность негосударственных юридических лиц. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, указанных в Законе от 5 мая 1998 г. № 156-З «Об объектах, находящихся только в собственности государства», которые не могут находиться в чьей-либо собственности, кроме как в собственности государства.
Частная собственность юридических лиц негосударственной формы собственности и частная собственность физических лиц используется исключительно в их интересах.
Одной из возможностей собственника по отношению к своей вещи выступает право распоряжения ею, что может выражаться, в том числе, и в ее отчуждении. Отчуждение имущества может происходить как способом прямой продажи, так и посредством аукционных торгов. И, если у субъекта частной собственности есть выбор между этими способами, то субъекты государственной собственности, в основном, производят реализацию имущества путем его продажи на торгах с учетом требований Указа Президента РБ от 19.09.2022 № 330 (за некоторыми исключениями, такими как земельные участки, жилые помещения государственного жилищного фонда и жилые дома и пр. имущество, указанное в п.15.2 Указа), Указа Президента РБ от 22.09.2017 № 345 (недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, расположенное на территории сельской местности и (или) малых городских поселений) и в соответствии с постановлениями Совета Министров РБ по видам имущества.
Основным документом, регламентирующим вопросы продажи с торгов имущества частной формы собственности, является Гражданский Кодекс РБ, ст.417-419. По вопросам продажи имущества с торгов, не урегулированным Гражданским Кодексом, целесообразно применять аналогию порядка продажи имущества, принадлежащего государству. При этом, продавец имущества может организовать его продажу сам, либо воспользоваться услугами специализированной организации. В первом случае Продавцу следует разработать свой локальный правовой акт - положение об организации и проведении аукционов по продаже имущества частной формы собственности, в соответствии с нормами Указа Президента РБ от 05.05.2009 № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)».
Реализация государственного имущества, сведения о котором подлежат включению в государственный информационный ресурс «Единый реестр имущества», осуществляется после включения в установленном порядке сведений о нем в этот реестр. Также в реестр включается неиспользуемое имущество хозяйственных обществ акции (доли в уставных фондах) которых принадлежат государству, либо хозяйственных обществ, являющихся участниками холдинга, управляющей компанией которого выступает государственное унитарное предприятие или хозяйственное общество, акции (доли в уставном фонде) которого принадлежат государству.
Без проведения торгов допускается отчуждение недвижимого имущества:
- арендаторам (ссудополучателям);
- включенного в перечень;
- землепользователям, на земельных участках которых расположены отчуждаемые составные части и принадлежности объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) этим землепользователям;
- участнику долевой собственности, имеющему преимущественное право покупки продаваемой доли;
- в коммунальную собственность;
- в иных случаях по решению Совета Министров РБ.
В определении цены реализации имущества различной формы собственности есть различия.
Так, реализация государственного имущества без проведения торгов производится по рыночной стоимости. При проведении торгов начальная цена имущества определяется по его оценочной стоимости, действовавшей на дату принятия решения об отчуждении такого имущества. Однако, начальной ценой продажи движимого имущества на торгах может быть и его рыночная стоимость, но не ниже оценочной. Рыночная стоимость в качестве начальной цены продажи устанавливается и при продаже с торгов предприятий, акций (долей в уставных фондах) хозяйственных обществ (товариществ), культурных ценностей, недвижимого государственного имущества, расположенного за пределами республики.
Цена реализации (в том числе на торгах) имущества субъектами частной формы собственности определяется самостоятельно - по его оценочной или рыночной стоимости, либо по стоимости, отраженной в бухгалтерском учете, либо по любой иной определенной ими стоимости, за исключением историко-культурных ценностей. Но, как правило, имущество частной формы собственности реализуется по его рыночной стоимости, либо выше её.
Законодательством предусмотрено понижение начальной цены продажи имущества на торгах на 50 и 80% (вторые и третьи торги соответственно), в том числе до начальной цены, равной одной базовой величине, после нерезультативных либо несостоявшихся торгов, а также в случае отказа единственного участника от приобретения предмета торгов по начальной цене, увеличенной на 5 процентов. Такой порядок применяется субъектами различной формы собственности.
Срок заключения договора купли-продажи государственного имущества посредством торгов составляет не менее 10 рабочих дней с даты их проведения, что обусловлено сроком возмещения затрат на организацию и проведение аукциона. Субъекты частной формы собственности могут устанавливать любой разумный и не противоречащий законодательству срок заключения договора купли-продажи имущества.
Оплата стоимости реализованного государственного имущества производится в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи, за исключением случаев оплаты в рассрочку, которая предоставляется покупателю по его письменному заявлению на срок до трех лет с ежемесячной индексацией платежей с даты заключения договора купли-продажи, если иной срок, но не менее трех лет, не установлен Советом Министров РБ.
При реализации находящегося в частной собственности недвижимого и движимого имущества оплата по договору его купли-продажи производится в установленные договором (извещением о проведении аукциона) сроки.
Кроме прочего, при продаже на аукционе государственного недвижимого имущества (за исключением предприятий) одним из обязательных условий его продажи могут быть:
- срок начала и период осуществления покупателем деятельности с использованием приобретенного недвижимого имущества (за исключением незавершенных законсервированных и незаконсервированных капитальных строений) и (или) недвижимого имущества, возведенного после сноса приобретенного недвижимого имущества, а также при необходимости срок начала и период проведения строительно-монтажных работ по его реконструкции и (или) возведению после его сноса;
- срок завершения строительства – в случае приобретения незавершенных законсервированных и незаконсервированных капитальных строений (за исключением историко-культурных ценностей);
- срок реконструкции под жилые помещения, или перевода в жилое помещение без реконструкции, или сноса и возведения жилых помещений на месте приобретенного недвижимого имущества, или использования приобретенного недвижимого имущества для ведения личного подсобного хозяйства (за исключением историко-культурных ценностей);
- сроки (этапы) выполнения ремонтно-реставрационных работ в отношении историко-культурных ценностей.
