Анализ рынка производственной и административной недвижимости за 1-е полугодие 2024 года

Анализ рынка проводился на основании данных Единого Государственного Регистра Недвижимого Имущества, прав на него и сделок с ним далее – ЕГРНИ), на основании интернет-сайтов www.realt.by, www.kufar.by.

Официальная статистика сделок с недвижимостью по стране в целом уже сформирована в единую информационную систему, позволяющую использовать подобные данные для анализа ситуации на рынке.

Сведения, отраженные в документах ЕГРНИ, не всегда отражают реальную рыночную стоимость объектов ввиду многочисленных специальных условий проведения сделок (ограниченное время экспозиции на рынке, понижение начальной стоимости объектов при продаже на аукционах, наличие специальных (дополнительных) условий продажи и т.д.) нетипичных для рынка, поэтому необходимо тщательным образом анализировать всю имеющуюся рыночную информацию. Такие нетипичные сделки очень трудно распознать, что бы исключить их из выборки для построения объективной модели.

Активность рынка недвижимости в той или иной мере характеризуется количеством совершенных сделок купли-продажи с объектами недвижимости. На графике 1 показана динамика по количеству заключенных сделок купли-продажи с объектами производственного назначения в г. Могилеве.

Примечание:
1. Под производственными зданиями, в данном отчете, подразумеваются объекты со следующими назначениями: Здание специализированное для рыбоводства, Здание нежилое, Здание специализированное лесохозяйственного назначения, Здание специализированное обрабатывающей промышленности, Здание специализированное для производства продуктов питания, включая напитки, и табака, Здание специализированное для производства текстильных, швейных и кожаных изделий, Здание специализированное для обработки древесины и производства изделий из дерева, включая мебель, Здание специализированное для производства строительных материалов, Здание обрабатывающей промышленности иного назначения, Здание специализированное для ремонта и технического обслуживания автомобилей (в т.ч. автомобильные заправочные и газонаполнительные станции), Здание специализированное складов, торговых баз, баз материально-технического снабжения, хранилищ, Складское помещение.

График 1

 

На графике 2 показана динамика изменения цены 1 кв.м. зданий производственного назначения в г. Могилеве, согласно данных ЕГРНИ по зарегистрированным сделкам купли-продажи.

Примечание:
1. При построении данных динамик были исключены сделки, в которых цена указана за несколько строений или за долю в праве.

График 2

 

На графике 3 показана динамика изменения серединного значения цены 1 кв.м. зданий производственного назначения в г. Могилеве, согласно данных ЕГРНИ по зарегистрированным сделкам купли-продажи.

График 3

 

На графике 4 показана динамика по количеству заключенных сделок купли-продажи с объектами административного назначения в г. Могилеве.

Примечание:
1. Под объектами административного назначения в данном отчете, подразумеваются объекты со следующими назначениями: Здание административно-хозяйственное, Административное помещение, Административно-торговое помещение.

График 4

 

На графике 5 показана динамика изменения цены 1 кв.м. зданий административного назначения в г. Могилеве, согласно данных ЕГРНИ по зарегистрированным сделкам купли-продажи.

Примечание:
1. При построении данных динамик были исключены сделки, в которых цена указана за несколько строений или за долю в праве.

График 5

 

На графике 6 показана динамика изменения значения цены 1 кв.м. зданий административного назначения в г. Могилеве, согласно данных ЕГРНИ по зарегистрированным сделкам купли-продажи.

График 6

 

Однако рынок недвижимости формируется не только сделками купли-продажи, но и предложениями о продажах, которые находятся в открытом доступе.

При проведении анализа рынка недвижимости использовалась информация, размещенная на крупных Интернет-порталах по продаже недвижимости: www.realt.by, www.kufar.by.

Таблица 1

Объекты производственного назначения, выставленные для продажи на рынке недвижимости

	№ п./п.	Адрес	Наименование	Площадь, кв.м	Стоимость 1 кв.м. с НДС, доллар США
	1	2	3	4	5
	1	г. Могилев ул. Гомельское шоссе, 38	Производственное помещение	620,0	158
	2	г. Могилев 4-й пер. Мечникова	Промышленные помещения	337,0	145
	3	г. Могилев ул. Челюскинцев	Производственное здание	1160,0	190
	4	г. Могилев, Шкловское шоссе, 19а	Промышленные помещения	454,1	104
	5	г. Могилев, ул. Шмидта, 102А	Промышленные помещения	432,5	98
	6	г. Могилев, ул. Челюскинцев, 140А	Промышленные помещения	1245,3	220
	7	г. Могилев, ул. Челюскинцев, 140А	Промышленные помещения	2100	150
	8	г. Могилев, пер. Гаражный, 15Г	Склады	500	140
	9	г. Могилев, ул. Космонавтов, 55Б	Промышленные помещения	1236	311
	10	г. Могилев, «Казимировка»	Промышленные помещения	1000	110
	11	г. Могилев, ул. Островского	Промышленные помещения	2243	225
	12	г. Могилев, ул. Чаусское шоссе	Склад	360	127
	13	г. Могилев, ул. Алексея Пысина	Склад	2483	141
	Минимальное значение с НДС, доллар США				98
	Максимальное значение с НДС, доллар США				311
Среднее значение с НДС, доллар США					163
Медиана с НДС, доллар США					145

 

Примечание: медиана - это значение, которое разделяет упорядоченный набор данных на две равные половины. Другими словами, это значение, которое находится посередине набора данных, когда данные упорядочены в порядке возрастания или убывания. Медиана — полезный инструмент для анализа данных, когда в нем присутствуют «выбросы» или экстремальные значения, которые могут исказить среднее значение.

Таблица 2

Объекты административного назначения, выставленные для продажи на рынке недвижимости

	№ п./п.	Адрес	Наименование	Площадь, кв.м	Стоимость 1 кв.м. с НДС, доллар США
	1	2	3	4	5
	1	г. Могилев, пр. Витебский, 4	Административное помещение	349,0	212
	2	г. Могилев, ул. Крупской	Здание	304,0	411
	3	г. Могилев, ул. Крупской, 99	Административно-торговое здание	1 142,0	324
	4	г. Могилев, ул. Челюскинцев, 140	Здание	249,0	221
	5	г. Могилев, ул. Гришина, 89	Здание	121,2	329
	6	г. Могилев, ул. Северная, 4	Офисное помещение	97,5	564
	7	г. Могилев, б-р. Непокоренных, 43Б	Административно здание	584,8	396
	8	г. Могилев, ул. Орловского, 17Б	Офисы	150,7	400
	9	г. Могилев, ул. Правая Дубровенка, 31	Административное помещение	234	500
	10	г. Могилев, ул. Гришина, 69	Офисы	3626,3	100
	11	г. Могилев, ул. Станция Луполово, 6Б	Офисы	375	200
	Минимальное значение с НДС, доллар США				100
	Максимальное значение с НДС, доллар США				564
Среднее значение с НДС, доллар США					332
Медиана с НДС, доллар США					329

 

Следует отметить, что цена сделки практически всегда отличается от цены предложения в меньшую сторону на сумму торга.

По результатам анализа рынка можно сделать следующие выводы:

1. Анализ рынка по г. Могилеве проводился на основании информации интернет-сайтов www.realt.by, www.kufar.by, данных ЕГРНИ (интернет-сайт www.gzk.nca.by), Реестра цен (интернет-сайт www.pr.nca.by).
2. Об активности рынка таких зданий можно сделать следующий вывод:

- производственные объекты активно продаются на рынке недвижимости.

- объекты административного назначения слабо продаются на рынке недвижимости, предложения превышают спрос.

3. Все сделки с недвижимостью по стране в целом уже сформированы в единую информационную систему, позволяющую использовать подобные данные для анализа ситуации на рынке. При выборке были выявлены такие сделки, в которых договора купли продажи составлялись таким образом, что в них участвовали несколько объектов недвижимости, а отдельно разбивки их по стоимости нет, есть только общая сумма, по которой совершилась сделка. Исходя из этого, невозможно вывести стоимость 1 м.кв. для определенного здания (помещения), поэтому объекты такого рода в определении диапазона цен не участвовали.

Согласно данных ЕГРНИ, цена,  по совершенным сделкам купли-продажи, в г. Могилеве за 1 полугодие 2024 года, находится в диапазоне:

- для производственных зданий / помещений: 11,84-277,68 долларов США с НДС, среднее значение – 65,48 долларов США с НДС, медиана – 34,70 долларов США с НДС.

- для административных зданий / помещений: 166,63-689,45 долларов США, среднее значение – 381,61 долларов США, медиана – 368,47 долларов США.

Однако сведения, отраженные в документах ЕГРНИ, не всегда отражают реальную рыночную стоимость объектов.

4. Также выявлено достаточное количество предложений о продажах объектов в г. Могилеве. Диапазон стоимостей 1 кв.м. составляет:

- для производственных зданий / помещений: 98-311 долларов США с НДС, среднее значение - 163 долларов США с НДС, медиана – 145 долларов США с НДС.

- для административных зданий / помещений: 100-546 долларов США, среднее значение - 332 долларов США, медиана – 329 долларов США.