Оценка специализированных животноводческих объектов. Анализ рынка

Столкнувшись с оценкой сельскохозяйственной недвижимости у большинства практикующих оценщиков возникает ощущение, что уже устоявшиеся приемы и методики расчеты либо не получают исходных данных, либо результаты расчета мало соответствуют реальной ситуации.Аналогичное ощущение возникает и у иных лиц, участвующих в процессе оценки.Осведомленность собственников о приблизительной стоимости строительных материалов и всевозможные пересчеты стоимости сельскохозяйственной недвижимости в тонны цемента, тысячи кирпича и количество ж/б блоков никак не помогают им найти ответ на вопрос: "Почему рыночная стоимость такого дорогого объектаиногда в разы меньше, чем стоимость тех же блоков, кирпича, цемента?".  «Особого» подхода к оценке данной группы недвижимости практически нет, что приводит к результатам независимых оценок, не соответствующим и не отражающим реальную ситуацию в данном спектре рынка.

Хотя промышленная недвижимость также достаточно разнообразна и специализирована, но в сельском хозяйстве это более характерно, и специализация носит углубленный характер. Следует выделить следующие группы:

• группа по обслуживанию, хранению машин и механизмов,
• группа зданий и сооружений, связанная с обработкой и хранением зерна и кормов, группа зданий и сооружений по хранению овощей и фруктов,
• группа зданий сферы животноводства,
• административные и иные здания и сооружения.

В промышленности, основой технологического процесса являются цеха и практически в каждом заводе они присутствуют. Да они могут быть специальной высоты, одно и много этажные, маленьких или больших площадей, с разными санитарно-гигиеническими условиями и уровнем технологического обустройства, но они остаются цехами - достаточно универсальными объектами. В сельском хозяйстве ситуация гораздо сложнее. Так, например, в коровнике можно разместить телят (в принципе), но курей - никогда (справедливо и наоборот). Плюс ко всему, сельскохозяйственная недвижимость не может быть востребована в отраслях, которые имеют текущие перспективы роста (административно-офисная, торговая, складская, мелкие производства, переработка с/х продукции).

Предыдущий абзац показывает конструктивно-технологические причины невостребованности на внешнем рынке, по отношению к хозяйству, а также внутри самого хозяйства. Помимо этого, специальный характер мешает использованию недвижимости по экономико-технологическим причинам. Например, блочный свинарник теоретически можно было бы использовать под склад зерна (техники, и т. д.), но конструктивная схема (наличие центрального ряда колон) делает это невозможным.

Зачастую сельскохозяйственной недвижимости свойственно отсутствие планово-предупредительных ремонтов (как, впрочем, и для промышленных предприятий-банкротов). Выполняются лишь отдельные ремонты аварийного характера тех объектов недвижимости, которые занимают ключевые позиции в технологических процессах.

Для объектов, не используемых в технологическом процессе, характерно полное отсутствие консервационных работ (включая банальное установление замков).

Сохранность объектов, не вовлеченных в технологический процесс, не обеспечивается по причине невозможности организации полноценной охраны и неверии в возможности возврата первоначальной технологической нагрузки.

Все эти факторы формируют одно из нетипичных для промышленных объектов недвижимости обстоятельство - часть инвентарных позиций никогда не будут восстановлены, и могут рассматриваться только как груда строительного материала под разборку.Приведенные выше особенности сельскохозяйственной недвижимости оказывают отрицательное воздействие на значения ее стоимости, которое усугубляется абсолютно низкой ликвидностью.

В отличие от иных видов недвижимости, на стоимость сельскохозяйственной недвижимости в большой степени влияет размер земельного участка, на котором этот объект расположен, а также стоимость земли, расположенной в непосредственной близости (в т.ч. в рамках хозяйств). Стоимость сельскохозяйственной недвижимости вообще очень сложно рассматривать в отрыве от стоимости земель (сельхоз угодий), которые входят в состав хозяйства.

Стоимость такой недвижимости определяется плодородием почв (в широком смысле), входящих в состав предприятия, поскольку именно земля является основным средством производства в сельском хозяйстве. Также определенное влияние на стоимость оказывает размеры земельных ресурсов хозяйства, их структура, традиционная схема севооборота.

По месторасположению объектов сельскохозяйственной недвижимости, можно разделять на приближенные к границам областных и районных городов, и находящиеся от них на значительном удалении. Если те объекты, которые расположены в пригородных районах, имеют индивидуальные особенности, которые определяются ситуацией на рынке недвижимости каждого конкретного города, то в отношении "удаленных", следует отметить, что они, не имеют каких-либо региональных особенностей и представляют собой массу с практически однородными ценами в нижнем диапазоне рынка.

Локальное расположение объекта в пределах хозяйства также не имеет существенного влияния на стоимость. Животноводческая ферма, расположенная в центре села, для одного инвестора является неоспоримым плюсом, для другого видится преимущество в расположении за пределами населенного пункта.

Таким образом, основными факторами, влияющими на стоимость объектовнедвижимости животноводческого назначения, являются: местоположение, близость к крупным городам, фактическое состояние, наличие инженерных коммуникаций, коммерческая привлекательность объекта.

Количественное распределение цен сделок по зданиям специализированным животноводства за 10 месяцев 2024 года представлено на гистограмме 1

Гистограмма 1. Число сделок в ценовом диапазоне за м2по зданиям специализированным животноводства

 

В Республике Беларусь в целях повышения экономической эффективности агропромышленного комплекса, развития конкурентоспособного и экологически безопасного  сельского хозяйства, ориентированного на укрепление продовольственной безопасности Республики Беларусь обеспечения полноценного питания и здорового образа жизни населения, сохранения и развития сельской местности реализуется масштабная Государственная программа «Аграрный бизнес» на 2021-2025 годы.

За 2016–2020 годы в рамках Государственной программы развития аграрного бизнеса в Беларуси построено и реконструировано 472 молочно-товарные фермы, а в 2021 -м в рамках программы «Аграрный бизнес на 2021–2025 годы» — 59 ферм (https://www.sb.by/articles/beloe-zoloto-moloko.html)

Молочно-товарные фермы в Брестской области строятся и вводятся в эксплуатацию повсеместно:

В сентябре 2022 года была введена в строй молочно-товарная ферма в д. Ковнятин ОАО «Логишин».Строительство молочно-товарной фермы в ОАО «Логишин» стартовало в декабре 2020 года, финансовые вложения составили около 8 млн. рублей. Новая ферма рассчитана на 720 голов крупного рогатого скота. (https://onlinebrest.by/novosti/molochno-tovarnaya-ferma-torzhestvenno-vvedena-v-stroy-v-kovnyatine-brestskaya-oblast.html)

В Кобринском районе ОАО "Батчи" в мае 2022 открыли крупный инновационный молочно-товарный комплекс.  Этот комплекс построили в течение семь месяцев вместо полутора лет, чтобы максимально удешевить строительно-монтажные работы, материалы.Комплекс рассчитан на содержание 3,2 тыс. голов крупного рогатого скота, в том числе 1,2 тыс. дойного стада. Он работает по принципу замкнутого цикла: от рождения теленка до получения молока. Есть родильное отделение, профилакторий, телятники, блоки для содержания молодняка и дойных коров. Строительство и оснащение такого комплекса обошлось примерно в 35 млн. рублей. ( https://brestcity.com/blog/molochno-tovarnyj-kompleks-batchi).

3 ноября 2022, на базе открытого акционерного общества «Савушкина пуща» открыли новую современную молочно-товарную ферму «Ганцевичи» на 1500 голов дойного стада.Строительство молочно-товарной фермы «Ганцевичи» началось в апреле 2021-го и завершено в октябре нынешнего года. Построено 4 коровника, доильно-молочный блок с «каруселью» на 60 доильных мест, здание для сухостойных коров с родильным отделением, склад концентрированных кормов, навес для хранения кормов,    проходная, 7 сенажно-силосных траншей объемом хранения 17,5 тыс. тонн, станция обезжелезивания, 2 артскважины с насосной станцией,  все инженерные сети и сооружения, проведено благоустройство территории.(https://www.kamenec.by/v-kameneckom-rajone-otkryli-krupnejshuyu-mtf/

Строительство молочно-товарной фермы в ОАО «Охово» стартовало весной прошлого года,финансовые вложения составили порядка 8,5 млн. рублей.На новой МТФ все по последнему слову техники – современная техника, трактора, кормораздатчик, пресс-подборщик, доильное и холодильное оборудование.На новой ферме может содержаться 1 000 голов дойного стада коров.(https://www.mkkom.ru/news/940438/)

В ноябре 2021 в ОАО «Спорово» открыли новую молочно-товарную ферму. Новая ферма рассчитана на 600 голов крупного рогатого скота. Порядка 30 процентов работ при строительстве МТФ сельхозпредприятие выполнило за счет собственных средств – и объект проектной стоимостью 8,8 млн. рублей обошелся ему в 6,7 млн. рублей. (https://zarya.by/news/glavnye-novosti/na-meste-byvshego-ajerodroma-v-berezovskom-rajone-otkryli-novuju-fermu/)

По данным www.pr.nca.by, сделки с объектами специализированными животноводства совершаются. Однако проданные объекты трудно назвать аналогами новых строящихся либо введенных в последние 2-3 года в эксплуатацию комплексов, т.к. они различны по площади, по составным частям и принадлежностям, по году постройки, фактическому состоянию, и другим функциональным особенностям. В открытых источниках, как правило, отсутствуют данные об условиях, при которых данные объекты продавались (ограниченное время экспозиции на рынке, понижение начальной стоимости объектов при продаже на аукционах и др.), не известны условия, при которых данные объекты эксплуатировались.

Как правило, объекты сельскохозяйственного назначения: новые либо недавно введенные в эксплуатацию, построенные по современным технологиям и укомплектованное современным оборудованием, собственники не выставляют на продажу, а используют для собственных целей и задач, для получения прибыли от инвестиционного проекта.